Asesoría Inmobiliaria

Le asesoramos en las siguientes materias:

• Juicios de arrendamiento
• Juicios de comodato precario
• Juicio de precario
• Juicio de desahucio
• Desahucio extrajudicial
• Cobro de rentas morosos e impagas
• Juicios de lanzamiento, desalojo o restitución de inmueble
• Acciones posesorias, de amparo, restablecimiento, de demarcación y cerramiento.
• Estudio de títulos
• Compraventas
• Arrendamiento
• Gestión inmobiliaria. Venta y compra. Administración.
• Posesiones efectivas.

Arriendo Seguro

Arriendo Seguro es un concepto que hemos creado, desarrollado e implementado con la intención de asesorar íntegramente a quienes depositan su confianza en nuestra firma legal, bajo el entendido de la importancia en la vida cotidiana que tiene arrendar su propiedad, especialmente, en el caso de encontrarnos ante un Arrendatario Problema.

Existen dos clases de arrendatarios problemas:

1) El gurú de la morosidad, que corresponde a un arrendatario que conoce y se aprovecha del sistema judicial, quien arrienda una propiedad, paga la primera renta, pero luego, no paga por ningún concepto, y se va antes del lanzamiento decretado por la Justicia, dejando a su paso, deudas por concepto de consumos de suministros básicos y las rentas impagas que deberá enfrentar el propietario.

* IMPORTANTE: Ante ello, nuestra recomendación es que ante el segundo mes de morosidad Ud., inicie la acción legal para recuperar sus propiedades, que es el principal objetivo, y segundo, para hacerse cobro de lo que le deben. Esta observación es relevante teniendo a la vista de los plazos de duración de los juicios de arrendamiento.

2) El arrendatario que cae en insolvencia o ha cesado en sus pago producto de la pérdida de su trabajo, negocio o empresa, y efectivamente se ve imposibilitado de cumplir con sus obligaciones. Tiene la intención de pagar, pero no puede hacerlo.

Cómo debo arrendar para no tener problemas con mi arrendatario?

El dar en arriendo un bien inmueble de nuestra propiedad es un asunto más complejo de lo que quisiéramos, en el entendido que existe un flujo de dinero esperado, ya sea, por una inversión ejecutada o por arrendar a su vez una propiedad para vivir en otra que cuente con mejores instalaciones para nuestra familia.

Por lo anterior, es de extrema relevancia, seguir determinados pasos a fin de evitar problemas futuros. En estos casos más vale prevenir que curar; por ello, la toma de decisiones en la etapa primaria de selección de quién será nuestro arrendatario es fundamental para evitar que sean pagados nuestros cánones de arrendamiento.

Esta etapa la esquematizamos de la siguiente forma:

1) Evaluación de los posibles arrendatarios

• Se debe solicitar determinados documentos que nos ilustren acerca de la vida cotidiana y responsabilidad del postulante.
• Liquidaciones de Remuneraciones o Pensiones (Últimos 6 meses)
• Certificado de cotización AFP (Últimos 6 meses)
• Certificado de antecedentes comerciales
• Certificados de antecedentes penales
• Fotocopia Cédula Nacional de Identidad
• Pago mensual de IVA (Últimos 6)
• Dos últimas declaraciones del Impuesto a la Renta
• Antecedentes Aval o Codeudor Solidario
(Siempre se debe contar con un segundo patrimonio para dirigir el cobro de las
Deudas, por ello, nuca debe faltar en el contrato un Aval o Codeudor Solidario).

En caso de personas jurídicas. Empresas, Sociedades, Corporaciones, Fundaciones.

• Estatutos Sociales (Copia escritura pública de constitución)
• Certificado de Vigencia de la Persona Jurídica
• Rol Único Tributario de la Sociedad
• Cédula Nacional de Identidad y Rol Único Tributario de los Socios representantes
• Declaraciones de pago mensual de impuestos (IVA o PPM) (Últimos seis meses)
• Dos Últimas Declaraciones del Impuesto a la Renta
• Balance Anual
• Certificado de antecedentes comerciales, de la sociedad y los socios
• Antecedentes básicos de los socios representantes
• Antecedentes del Aval o Codeudor Solidario

2) Redacción de contrato de arrendamiento: Una vez que tenemos al candidato arrendatario que cumple con los requisitos que hemos determinado como suficientes, se requiere redactar un contrato de arrendamiento que proteja los intereses de los propietarios, estableciendo reglas claras desde un principio, que impidan dobles interpretaciones de la voluntad de las partes.

3) Contrato de Arrendamiento y sus documentos anexos: A más del respectivo contrato de arrendamiento, es aconsejable la firma o suscripción de instrumentos anexos al mismo, que otorguen mayor seguridad a los derechos del propietario. De acuerdo a lo anterior, se requiere de:

a) ACTA DE ENTREGA E INVENTARIO: El acta de entrega es un instrumento en donde consta la entrega material del inmueble, para su uso, en donde se señala, con rigurosidad, el estado actual de conservación del inmueble, como a su vez, cualquier circunstancia anexa o especial que sea pertinente. El inventario, es un documento en donde se individualizan todos los bienes muebles e inmuebles por adherencia de la propiedad. (Espejos, puertas, ventanas, alfombras, entre otros).

Lo anterior es relevante, a la hora de la restitución material del inmueble, para pre constituir una prueba respecto al estado de la propiedad para requerir de los posibles daños y perjuicios que pudiere sufrir la propiedad.

b) TERMINO Y FINIQUITO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: En muchas ocasiones nos encontramos con clientes que entienden que por el sólo hecho de que el arrendatario desocupe la propiedad, el contrato de arrendamiento ha terminado. Lo anterior no es correcto, por cuanto, “las cosas se deshacen de la misma forma que se hacen”, por ello, se requiere firmar este término y finiquito de contrato de arrendamiento.

Siguiendo este procedimiento de tres pasos Ud. puede minimizar el riesgo de tener a un Arrendatario Problema dentro de su propiedad.

Arrendatarios morosos a DICOM o al Boletín de Informaciones Comerciales

Una de las herramientas fundamentales que debe contener todo contrato de arrendamiento, es una cláusula, en virtud de la cual EL ARRENDATARIO, autorice a utilizar la información del contrato, en especial lo relativo al incumplimiento o no pago de las rentas de arrendamiento pactadas.

De esta forma, siguiendo un procedimiento administrativo, Ud. puede informar a estos bancos o bases de datos, que registran la información comercial y financiera, respecto a la deuda que mantiene por no pago de rentas. Lo anterior es posible de acuerdo a la Ley sobre Protección de la Privacidad de las personas, que permite utilizar esta información, con la autorización del Arrendatario.

Por ello, es fundamental contar con la asesoría de un experto.

Aún más, se puede ingresar a estos registros a los Avales y o Codeudores solidarios que comparezcan al contrato de arrendamiento respectivo.

Juicio de Arrendamiento.

¿Cómo recuperar mi propiedad?

De acuerdo a la legislación vigente, el propietario puede recuperar su propiedad mediante un juicio de arrendamiento, que tiene por finalidad el cobro de las rentas adeudadas y la restitución material del inmueble.

O sea, no puede recuperar unilateralmente, mediante la fuerza, un inmueble de su propiedad; sólo una sentencia de un Tribunal puede otorgarle el ejercicio de ese derecho. Por ello, se recomienda que pasado uno o dos meses, como máximo, de morosidad en el pago de la renta, el propietario inicie el juicio de arrendamiento. Es un cálculo que se realiza por el plazo que se demora la Justicia en restituir los inmuebles a sus propietarios. Espero 6 meses sin que me paguen la renta, más 6 u 8 meses del juicio de arrendamiento, tengo más de 1 año sin recibir rentas.

¿Dónde debo demandar?

La presentación de la demanda debe ser en el lugar en donde se encuentra la propiedad. Es decir, si Ud. arrienda un inmueble en Viña del Mar, ahí debe presentar su demanda. Lo anterior se debe a que existe una presunción de que el domicilio del arrendatario y demandando, que corresponde precisamente al del inmueble arrendado; la excepción a la regla, es cuando se prorroga la competencia en el contrato de arrendamiento. (Ejemplo: Por este acto, las partes vienen en establecer como domicilio, para todos los efectos derivados del presente contrato, la comuna y ciudad de San Miguel, sometiéndose, en consecuencia, a la Jurisdicción de sus Tribunales de Justicia.)

¿Qué hago con las cuentas por servicios básicos no pagadas?

De acuerdo a la modificación de la Ley de Arrendamientos de Predios Urbanos, conjuntamente con la notificación de la demanda AL ARRENDATARIO, el dueño de la propiedad, puede notificarla a su vez, a las empresas de suministros básicos, para que desde ese momento, la responsabilidad del pago por las mismas corresponda AL ARRENDATARIO.

Lo anterior es muy importante, debido a que los montos por este concepto que adeudan los arrendatarios en muchas ocasiones son considerables.

¿Qué hago con los subarrendatarios?

De acuerdo a la legislación especial aplicable a la materia, en los contratos de plazo superior a 12 meses y en los de plazo indefinido, se subentiende la facultad de subarrendar del ARRENDATARIO. Ante ello, en esos casos se debe estipular que se prohíbe expresamente al arrendatario subarrendar, todo o parte del inmueble, como a su vez se le prohíbe transferir o ceder parcial o totalmente el contrato, a cualquier título. (Ver contrato de arrendamiento).

En caso de que esté facultado el arrendatario a subarrendar, y existan subarrendatarios, es necesario notificar a su vez la demanda respectiva a estos subarrendatarios para continuar la acción de cobro de rentas y restitución de la propiedad.

¿Sirve la carta de desahucio que envío al arrendatario?

De acuerdo a la normativa en los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse por vía judicial o la notificación personal efectuada por un Notario Público

¿Qué hacer cuando recibo demandas de un ex arrendatario?

Es común que los deudores de empresas de retail o grandes tiendas comerciales no modifiquen sus domicilios o residencias ante éstos; por lo anterior, las demandas por cobro por las deudas son notificadas en dichos domicilios, con las molestias que ello acarrea a los nuevos arrendatarios u ocupantes de dichos inmuebles.

Ante ello, se deben iniciar los trámites judiciales tendientes a corroborar que efectivamente el demandado, ya no vive en el lugar del juicio a través de una “tercería”, ya sea, de posesión o dominio, que básicamente consiste en una acción que tiene por objeto establecer que esos bienes se encuentran en posesión o en dominio de una persona que no es el deudor.

¿Qué pasa cuando el ARRENDATARIO desocupa la propiedad?

Sí existe un contrato de arrendamiento vigente, el propietario no puede ingresar a la propiedad sin autorización judicial, ya que, existe un título, cual es, el contrato de arrendamiento, que continua surtiendo sus efectos entre las partes contratantes.

Por ello, la modificación a la ley de arrendamiento de predios urbanos establece que: “Sí el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal.”

Es decir, se debe presentar una solicitud ante el Tribunal competente, posteriormente un receptor judicial, certificará que la propiedad se encuentra abandonada, libre de moradores y bienes muebles que pudieren guarnecerle; y, posteriormente, se solicitará al Juzgado la restitución material del inmueble, la que se hará, a través del mismo receptor.

En caso de no cumplir con esta obligación, se puede estar frente a una serie de problemas, entre los que destacamos, que el ARRENDATARIO, se querelle por el delito de “violación de domicilio” u “robo”, en alguna de sus clases.